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【杏耀招商】10天内,央行两次“敲打”房地产!2010年的历史或重演

房地产的寒秋,说来就来。

从9月21日到9月30日,短短10天,央行两次“敲打”房地产。

第一次:LPR依旧纹丝不动。

最新贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

LPR报价有两个,分别是1年期LPR和5年期以上LPR。

我国的银行,主要贷款类型有4种,分别是:对公贷款、按揭、信用资金、其他个人贷款。

因此,1年期LPR报价,对应的是短期贷款参考基准,5年期以上LPR报价,是个人房贷的参考基准。

要知道,从4月份至今,央行已经整整5个月时间没有降LPR,对房地产来说,这是再明显不过的信号:货币宽松的时刻,已经过去了!

央行在今年2月份和4月份两次降息,上半年降准、降超储利率各种大招都用上了,楼市闻风而动,深圳、杭州、宁波、东莞等地,正是在4月份之后加速上涨。

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深圳光明区3月挂牌均价达到5.7万元/平方米,比去年4月的4.2万元/平方米大涨35.7%。

与去年4月宝中片区成交均价在8.4-8.5万元左右相比,宝中今年3月二手房挂牌均价为10.6万元/平方米,与成交均价的10.3万元/平方米,挂牌和成交的涨幅双双超过20%。

根据每日经济新闻的统计,从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今,万科、绿城、卓越、龙湖、保利、远洋、万象等28个项目摇号人数过万。

其中2019年10月前后开盘的两个项目,中签率仅为0.66%和0.77%,刷新杭州摇号中签率新低。

从这个角度来说,LPR的风吹草动,极易对楼市形成“风向标”效应。

自从4月份开始LPR保持不动,房地产就开始走下坡路了。

贝壳研究院的数据显示,楼市需求在二季度强劲反弹后,三季度需求略显疲软,成交量高位下滑9%,二手房价格上涨动力不足,三季度18城价格涨幅普遍收窄,且多城涨幅在3%以下,趋向平稳。

珠三角、环渤海区域是成交量下降的主要区域。

具体来看,珠三角的深圳环比降幅逼近50%,降幅最大,东莞成交环比降幅也达42%,南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中城市,如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

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第二次:央行货币政策委员会给楼市定调。

每个季度,央行都会召开货币政策委员会的例会,这场会议会对下一阶段的货币导向做出定调。

与第二季度例会相比,第三季度例会有一些新提法和新要求,比如删去了“加大宏观政策调节力度”的表述,着重强调推动综合融资成本明显下降,引导贷款利率继续下行等。

表面上看,央行只是删去了一句话,对楼市来说,却意味着资金面会越来越紧。

央行货币政策司副司长郭凯之前就解释过:在春节后开市前两天投放了1.7万亿元的流动性,5000亿元的再贷款再贴现支持复工复产,随着金融市场交易恢复正常的运转,价格发现没有问题,我们也不再超额投放流动性了,完成了使命就退出。

因此,当货币政策收紧,房产流动性也会“固化”,房企、购房者的 “钱袋子”都会受到影响。

对楼市来说,这意味着2010年的历史或将重演。

蓝白为大家回顾一下当时的时间线。

2010年1月,将二套房首付比例提高到40%。

9月,首套房最低首付比例调整为30%,二套房调整为50%,三套及以上暂停发放贷款。对出售自有住房并在 1 年内重新购房的,不再减免个人所得税。

2011年7月,规定“土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%,全部土地出让款原则上 1 年之内缴清”,而此前土地出让金首付比例一般为30%。

从2010年2月,到2010年12月央行连续5次提升存款准备金率,整体信贷环境大幅收紧,针对城投和地产两大重点信贷投放领域,更是严防死守。

这么一套组合拳下来,楼市气氛迅速冷却。

随后,2014年2月,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。

2014年9月,房价同比增速连续下滑10个月,达到-1.1%。

同样是2014年9月,商品房销售面积连续回落19个月,达到-8.6%。

一叶落而知秋,从央行货币政策的风向来看,资金收紧只是第一步,随着各个城市收紧调控,限购、限贷、限售等措施越来越严密,曾经房地产市场演绎过的历史,还会出现在我们面前。

这样的环境下,有两类人比较麻烦。

比如,上半年看到货币大幅宽松,头脑一热就冲进楼市里“赚快钱”的人,他们只有“放水-买房-保值-增值”这样简单的直线思维,却没有想到,央行如此“无情”,直接扭转货币政策的方向,买到全年房价高点,很有可能“高位站岗”。

比如,明知道自己所处城市常年人口流出,二手房积压卖不掉,还要加杠杆买房、持有多套房,随着信贷逐步收紧,接盘者大幅减少,手里的房子必然面临长期贬值。

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