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【杏耀在线平台】华侨城:频繁抛售资产难解负债困境

原标题:财面儿|华侨城:频繁抛售资产难解负债困境

  国庆黄金周期间,根据文化和旅游部数据中心于10月8日测算的数据,10月1-7日全国共接待国内游客6.18亿人次,同比恢复79.0%;实现国内旅游收入4543.3亿元,同比恢复69.9%。

  这一数据显示了国内旅游市场复苏态势强劲,或也预示着专注文旅业务的企业正迎来“触底反弹”。不过,国庆长假后的第一天,华侨城却再次预披露转让大理华侨城杨丽萍大剧院有限公司(以下简称“杨丽萍大剧院”)95%股权。

  就在十天之前,第八届中国舞蹈节的压轴大戏《阿鹏找金花》刚在这家剧院完成首演。而对于华侨城,这样的资产甩卖绝非鲜有。如果算上杨丽萍大剧院,这已是其自今年7月以来第六度转让旗下公司股权。“左手”转让股权的同时,华侨城的“右手”也并未停止收购动作。而这段持续数年的资产盘活攻略在如今“三道红线”监管下,却正令其负债难题愈发凸显。

  三道红线下频繁“买进卖出”

  10月9日,上海联合产权交易所信息显示,华侨城集团子公司华侨城(云南)投资有限公司预披露转让杨丽萍大剧院95%股权。

  天眼查APP显示,杨丽萍大剧院另5%股权由云南杨丽萍文化传播股份有限公司持有。而云南杨丽萍文化传播股份有限公司大股东为舞蹈家杨丽萍,其持股比例为48.11%。

  根据预披露公告,杨丽萍大剧院成立于2019年6月19日,其在2019年的营业收入为70.44万元,净利润为4.97万元;进入2020年,截至8月31日,其实现营收126.39万元,净亏损17.17万元,总负债为1942.02万元,总资产约1.62亿元。

  目前上述标的股权的转让底价尚需等待正式披露,而据不完全统计,近三个月来,华侨城试图脱手套现的资产已不是小数目。

  9月25日,重庆产权交易所信息显示,华侨城集团子公司湖南华侨城文旅投资有限公司拟转让衡阳雁来置业有限责任公司100%股权,转让底价63910.15万元;8月24日,上海联合产权交易所显示,华侨城股份子公司深圳华侨城房地产有限公司拟以421.99万元转让东莞华实房地产开发有限公司10%股权;8月10日,上海联合产权交易所显示,华侨城集团子公司华侨城华东投资有限公司拟以5136.06万元转让无锡兆禾文化旅游发展有限公司16%股权及4967.97万元债权; 7月31日,重庆联合产权交易所显示,华侨城股份拟转让潮州华侨城实业有限公司51%股权及5455.947万元债权,转让底价6873万元。

  此外于9月11日,华侨城股份又在北京产权交易所预披露,拟转让温州华侨城投资发展有限公司51%股权及相关债权。

  频繁的资产抛售动作背后,是华侨城近来越发突出的债务问题。尽管华侨城方面回应财经网称,华侨城集团旗下公司的资产置出为企业正常市场交易行为,是集团实施新战略后产业结构调整的举措和新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径,属于正常的企业经营行为,无关资金压力。但据中新经纬报道,9月21日上午,华侨城集团官网曾发布一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议》的文章,文中多次提及“降负债”,强调要集中精力“抓去化、促回款、降负债”。

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  而在该文上线后不久,这篇文章就被从华侨城集团官网撤下。

  对此,财经网向华侨城相关人士询问集团官网是否曾发布过上述文章,但截至发稿前尚未获得确认。不过在9月21日当天上午9时许,新浪财经曾转发该文,并注明内容来源为“华侨城集团”。

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  尽管当前华侨城集团官网已无法查询到这篇文章,不过根据《经济参考报》的报道,作为今年8月20日参与住建部与人民银行共同召开的重点房地产企业座谈会的12家房企之一,华侨城已踩中“三道红线”。

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  即将限制房企融资的“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率不超70%;现金短债比不小于1倍;净负债率不超过100%。而对应华侨城股份的半年报数据,截至6月30日,剔除预收账款外的资产负债率为55.84%、现金短债比约1.06、净负债率约111.24%,“三道红线”已压线一条、越线一条。

  此外,从华侨城专注的文旅业务来看,低周转的项目特点也使得其在同等负债水平下,现金流承受着更大的考验。年报数据显示,华侨城2017至2019年连续三年经营现金流为负,分别为-77亿元,-100.45亿元、-51.88亿元。

  而在现金流持续为负的情况下,华侨城的另一手仍未放弃“买进”。9月21日,江苏省国信集团与华侨城华东集团就江苏省房地产投资责任有限公司(以下简称“江苏房投”)战略重组达成合作,国信集团将其持有的江苏房投51%股权划入华侨城华东集团。而两年前,华侨城集团子公司深圳华侨城资本投资管理有限公司已参与国信集团定增,成为其持股11.12%的第二大股东。

  降负债之难

  对于投资建设文旅项目的企业来说,项目投资周期一般在2-3年,因而股权关系越稳定越有利于项目发展。中原地产分析师卢文曦亦表示,如果遭遇变动的股权占比较大,如涉及管理层变动,那么对具体项目的运营将产生较大影响。

  而结合遭受疫情冲击的2020年上半年来看,华侨城经营活动现金净流量为-95.95亿元,较上年同期继续减少10.5亿元。负债水平踩中红线之下,实现经营现金流回正成为其当务之急。但根据其上半年走势,要想实现这一目标压力仍旧较大。

  首先,华侨城上半年的园区及酒店业务遭受重创,旗下21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区接待游客数仅为去年同期水平的47%。而机构预计今年全年旅游人次仍将减少9.32亿人,收入将减少1.18万亿元,同比分别下降15.5%和20.6%。

  其次,华侨城毛利率高达80%的地产开发业务却在今年上半年出现骤降,收入下滑42%。并且,在签约销售面积达142.51万平方米、同比大增74%的情况下,其签约销售额却下降10%,仅录得316.64亿元。这也表明,华侨城在今年上半年的销售单价出现了大幅下降。

  财报显示,这与华侨城的下沉战略有关。

  近年来,华侨城开始布局低能级城市,上半年新增土储列表即显示,其拿地倾向于三四线城市。诚然,更低的拿地成本可以成为现下公司拓储的一大优势,不过从长远运营角度来看,这却令其面临另一重压力。亿翰智库的一项报告认为,对华侨城“旅游+地产”的经营模式而言,其获取土地的占地面积较大,后续投资开发成本较高,且对当地的人口流量也有较高要求,因此这一模式在低能级城市可能面临一定的不确定性。

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  而华侨城上半年新增的14个项目,其对应的建筑面积有642万平方米,耗费的购置资金则有221.8亿元。截至6月末,华侨城总土地储备约2802万平方米,建筑面积约5283万平方米,以2019年252万平方米的销售面积为参照,其土地储备约为销售面积的21倍。这一“粮仓”未免太过充足。

  而一旦驻扎在这些土地上的文旅综合项目无法实现良好的运营和销售回款,那么华侨城这一土储优势便不再是其现金流的粮仓,而将成为高负债的累赘。负债踩中红线、现金流持续为负的当下,能拯救华侨城的不是抛售资产,而在可满足未来20多年销售的土储中提升项目的运营能力。

  王晗玉/文(责编:高雅)

  编辑:王晗玉

(文章来源:财经网)

(责任编辑:DF398)

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