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【杏耀代理官网】返乡置业又泡汤了?29个省市倡议原地过年,楼市重演2020年

一年又一年,又到了“返乡置业”的时间。

对购房者来说,每年过节时的长假,是难得的看房、购房时机,根据机构统计,52.7%漂一族有返乡置业意向,90后成回乡购房的中坚力量,三四线是返乡置业主力城市,而50-100万的房子最受青睐。

对房企而言,每年1-2月份,正是年前冲业绩的绝佳机会,尤其是三四线城市的中小房企,本来去年就不好过,复工复产后都跑到一二线城市工作了,没了棚改货币化的推动,越来越多的小城市房价坠入泥潭,就等着春节前这一波返乡潮,铆足劲要降价促销多回款。

然而,今年的返乡置业潮,可能又要泡汤了。

根据新华网报道,截至1月12日,全国已有29个省、区、市倡议“原地过年”。包括北京、天津、上海、河北、河南、山西、山东、贵州等。

多个省份发出倡议,主要内容为外地务工人员“非必要不返乡”,本地居民“非必要不出省”“各企事业单位错峰离岗返乡、实行弹性休假制度”等。

为了让大家留在当地,各个部门、各地方都发布了不少“暖心措施”。

比如,福建、广东等省部分地市提出鼓励企业采取发放“留岗红包”、改善就餐条件、安排文化旅游活动等。

比如,铁路部门与各大航空公司近日开启免费退改签服务。

以浙江省为例,相关部门发文,对企业以岗留工、以薪留工进行了顶层设计。还有一些城市各出高招,用过年红包、多倍工资、全勤奖等灵活的福利吸引外来务工人员就地过年。

有句话叫“有钱没钱,回家过年”,每个人都有过年的情结,但在2021年这个特殊的时间点,春运的人口流动必然会下降。

无论如何,对房地产市场来说,只要回老家的客流变少,销售额和销售面积必然会受到影响,今年的楼市,极有可能重演2020年。

在去年同期,至少18个省市区暂停开放商品房售楼处,包括成都、南昌、福州、昆明、南京、赣州、宜昌、湛江、腾冲、绵阳、鄂州、广西、德清、攀枝花、雅安、乐山、自贡、广州等地。

当时中国房地产业协会也向会员单位并全行业发出倡议,倡议书指出,房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,择机再行恢复。

开发商和中介都关门了,就算专门回到家乡买房,也无处可去,可以预见的是,对不少小城市来说,未来一个月,楼市成交会保持在低迷状态。

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事实上,即便没有今年各地倡导的“就地过年”,三四线楼市的情况也好不到哪去。

上海易居房地产研究院发布的报告显示,全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米,环比增长1.6%,同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

也就是说,100个城市的新房库存已经达到了5亿平米。

从城市排行来看,在11月份存销比数值排名前10的城市中,景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平,其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。如果以存销比合理值14个月为标准,全国百城中有27个城市存销比超过了14个月,去库存压力相对较大。

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按券商报告的统计,东部核心+非核心的三四线去化周期为16.8个月,去化率为77.9%。而东北地区在2014-2019年城镇人口年均增长3万人,部分年份处于人口流出的状态,类似大庆,佳木斯、鹤岗此类城市,即便有所谓的返乡置业“噱头”,也不会有太大起色。

至于西部三四线,在2020年去化周期已经将近18个月,虽然最近两年房子卖的好,但随着库存逐步堆积,2021年房价下行压力非常大。

所谓“去化周期”,指的是把当前积压的房子卖完需要的时间,目前动辄近两年的去化时间,即便不考虑29个省市发出的“原地过年”的因素,三四线积压的房子也卖不动。

更重要的原因是:不管三四线本地居民,还是过年回家的打工族,他们都没有购房实力了。

经济学家李迅雷1月14日发了一个报告,其中提到了一个观点:居民部门负债率快速上升,加杠杆空间有限。

根据BIS统计,2008年末我国居民部门杠杆率还不到20%,12年间上升到接近60%,年均增速超过3个百分点。目前杠杆率尽管低于发达经济体,但明显高于新兴市场国家平均水平。

12年前,正是2008年金融危机,当时很多人都没有意识到,房地产市场正处于大涨的“前夜”,短短10多年,在时间的长河里可能只是小浪花,居民加杠杆、借钱、负债买房的水平却大增60%。

李迅雷指出,如果用居民债务占可支配收入比重这一指标衡量,横向对比看,美国在2008年时该比值一度突破100%,2019年已降至97%,债务压力较大的日本也仅为110%,而我国2019年已经超过90%。

这只能说明一个事实:老百姓加不动杠杆了,借钱、背上房贷按揭买房,很多人已经没有这个能力了,即便首付凑的起,月供、房贷利息、装修、家具家电、物业费这些支出也很难扛得住。

从这个角度来说,楼市重演2020年,未尝不是一件好事,至少能让“飘在云端”的三四线城市“清醒”一下:属于房地产的寒冬,可能才刚刚开始。

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